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Immobilientransaktionen in der Dominikanischen Republik sind geregelt durch Grundbuch Gesetz Nr 108-05 und seine Verordnungen, in Kraft seit April 4, 2007. Der Besitz von Eigentum ist durch "Zertifikate Titel" ausgestellt von Titel Standesamt dokumentiert.

Schritte, die in einer Immobilientransaktion

• Vorbereitende Schritte: Erwerb von Immobilien in der Dominikanischen Republik in der Regel nicht über die nordamerikanischen Muster eines schriftlichen Angebots durch den Käufer an den Verkäufer ausgeschrieben folgen, durch den Verkäufer = s schriftliche Annahme gefolgt. Stattdessen wird nach mündliche Vereinbarung wird durch den Käufer und Verkäufer auf den Preis, eine verbindliche Zusage von Sale erreicht wird durch einen Anwalt (Anwalt) oder Notar vorbereitet, die von beiden Parteien unterzeichnet wird. (Notare in der Dominikanischen Republik sind verpflichtet, einen Abschluss in Rechtswissenschaften zu haben.)

Aufgrund bestimmter Besonderheiten der Dominikanische Immobilienrecht, es wird empfohlen, dass der potenzielle Käufer eine Immobilien-Anwalt (Anwalt) behalten, bevor alle Dokumente unterzeichnen oder eine Anzahlung zu machen. Je nach Wunsch der Parteien, der Anwalt (Anwalt) kann mit der gebotenen Sorgfalt vorgehen zuerst, bevor Sie das Versprechen der Verkauf vorbereitet, oder alternativ, bereiten Sie das Versprechen der Verkauf zunächst Anlage um den Kauf zu den Ergebnissen der Due Diligence zu sein in einem bestimmten Begriff getan.

• Promise of Sale: Dies ist ein offizielles Dokument, für beide Parteien bindend und von ihnen in Gegenwart eines Notars unterzeichnet. Von einem praktischen Standpunkt aus gesehen, ist es umso wichtiger, als die Deed of Sale, da es in der Regel eine vollständige und detaillierte Beschreibung der gesamten Transaktion enthält bis zu dem Zeitpunkt, wenn der Kaufpreis in voller Höhe und das Eigentum ist bezahlt worden, bereit zu sein, auf den Käufer übertragen. Ein gut ausgearbeitet Promise of Sale, die folgenden Bestimmungen mindestens enthalten:

(A) den vollständigen Namen und Angaben der Parteien. Wenn der Verkäufer verheiratet ist, muss der Ehepartner auch unterschreiben.

(B) Rechts Beschreibung der Immobilie erworben werden.

(C) Kaufpreis und Zahlungsbedingungen.

(D) Standard-Klausel.

(E) Datum der Lieferung der Immobilie.

(F) Due Diligence erforderlich oder getan.

(G) Darstellungen durch den Verkäufer und Abhilfemaßnahmen im Falle von Täuschung.

(H) Verpflichtung Anbieter der Unterzeichnung des notariellen Kauf nach Erhalt der letzten Zahlung.

Viele Anwälte (Solicitors) und Notare in der Dominikanischen Republik schützen den Käufer nicht ausreichend in der Promise of Sale. Zu den häufigsten Mängel sind die folgenden:

(A) Der Käufer darf einen großen Prozentsatz der Kaufpreis ohne Sicherheit oder direktes Interesse über das Grundstück zu zahlen. Bei Missbrauch dieser Mittel kann der Käufer die Heilmittel begrenzt den Verkäufer persönlich zu verklagen. Viele Wohnung Käufer in Santo Domingo haben durch diese Erfahrung in den letzten Jahren gelitten. Im Allgemeinen verwendet der Entwickler der Fonds Käufer, zusammen mit einem Bankdarlehen, um den Bau zu finanzieren. Die Bank collaterizes das Darlehen mit einer Hypothek auf dem Grundstück. Wenn der Entwickler in finanzielle Schwierigkeiten läuft oder die Gelder veruntreut, die Bank abschottet und die Käufer verlieren beide ihr Geld und ihr Eigentum.

(B) Die Zahlungen werden nicht auf die Verfügbarkeit von klaren Titel oder die angemessene Fortschritte bei der Konstruktion bedingt. Verkäufer kann daher verlangen, die Zahlung oder den Käufer in Verzug setzen, ohne ihre eigenen grundlegenden Verpflichtungen durchführen.

(C) Escrow Mittel werden nur selten verwendet. Der Verkäufer hat somit die Kontrolle über die Mittel, wie sie bezahlt werden.

• Deed of Sale (Contrato de Venta): Dies ist auch ein offizielles Dokument für beide Parteien verbindlich, und indem man sie in Gegenwart eines Notars unterzeichnet. Es ist in erster Linie zum Zweck der Förderung des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer verwendet.

Bei einem Barkauf, ist es einfacher und billiger, um direkt von der verbalen Verhandlungen zur Unterzeichnung eines Contrato de Venta gehen, anstatt den einleitenden Schritt der Unterzeichnung eines Promise of Sale nehmen.

• Ermittlung und Zahlung von Transfer- und Registry Steuern: Der authentifizierte Deed of Sale wird auf die nächste Finanzamt gebracht, wo eine Anforderung für die Wertermittlung der Immobilie gemacht wird. Das Finanzamt prüft, ob der Verkäufer in Erfüllung seiner steuerlichen Pflichten ist und wählt einen Prüfer die Bewertung zu tun. Die Bestimmung der Höhe der Steuern gezahlt werden kann ein paar Tage oder Wochen dauern, abhängig von der Verfügbarkeit des Objekts Inspektor.

• Einreichung bei der Kanzlei des Titel: Sobald die Eigenschaft bewertet wurde und Steuern bezahlt, sind die Deed of Sale und die Eigentumsurkunde des Verkäufers hinterlegt, zusammen mit der Dokumentation von Internal Revenue zur Verfügung gestellt, bei dem Titel Standesamt für die Zuständigkeit wo sich die Immobilie befindet.

• Urkunde: In der Titel-Registeramt, wird der Verkauf aufgenommen und eine neue Urkunde im Namen des Käufers ausgestellt. Das Grundstück gehört dem Käufer aus der Zeit der Verkauf bei der Kanzlei aufgenommen wird. Die Zeit für die Ausgabe der neuen Urkunde von wenigen Tagen bis zu einigen Monaten, je nach Titel Registeramt variieren kann, wo der Verkauf aufgenommen wurde.

Due Diligence

Um die Due Diligence beginnen, sollte der Verkäufer zur Verfügung stellen, den Käufer oder den Anwalt mit folgenden Unterlagen:

• Kopie der Eigentumsurkunde auf dem Grundstück.

• Kopie der amtlichen Erhebung an der Immobilie oder plat Plan. Unter dem neuen Objektregistergesetz, das den Verkauf von Immobilien ohne staatlich anerkannten Grundstück (Adeslinde @) kann nicht bei der Kanzlei aufgenommen werden, außer in den folgenden Fällen: (1) Umsatz ausgeführt vor April 4, 2007, die während aufgezeichnet werden können ein Zeitraum von zwei Jahren am April 4, 2009 und (2) Verkauf des gesamten Anwesens nach April 4, 2007 ausgeführt endet für nur ein einziges Mal (Verkauf von Teilen sind nicht erlaubt).

• Kopie seiner Ausweiskarte (a cedula) oder Reisepass und die des Ehegatten, wenn er verheiratet ist.

• Kopie der Quittung der letzten Grundsteuerzahlung (IPI) oder Kopie der Bescheinigung über die besagt, dass das Eigentum von der Grundsteuer befreit ist und die Zertifizierung vom Finanzamt den Verkäufer zeigt aktuell mit seinen oder ihren steuerlichen Pflichten.

Wenn der Verkäufer ist eine Körperschaft:

• Kopie der Unternehmensdokumentation, einschließlich der Satzung, up-to-date Registrierung bei der kaufmännischen Register und Auflösung den Verkauf genehmigen.

• Zertifizierung vom Finanzamt die Gesellschaft zeigt aktuell mit seinen steuerlichen Verpflichtungen, speziell Einkommenssteuer und Vermögenssteuer.

Wenn die Eigenschaft ist Teil einer Wohnanlage:

• Kopie der Teilungserklärung.

• Kopie der Eigentumsvorschriften.

• Kopie der genehmigten Bauplänen.

Zertifizierung von der Eigentumswohnung Verwaltung • der Verkäufer zeigt aktuell mit seiner oder ihrer Wohnung Gebühren.

• Eine Kopie des Protokolls der letzten drei Kondominium Treffen.

Wenn die Eigenschaft ist ein Haus:

• Kopie der genehmigten Bauplänen.

• Bestandsaufnahme der Möbel usw.

• Kopien der Dienstprogramme Verträge und Quittungen zeigen, dass der Verkäufer aktuell ist.

Sobald die aufgeführten Dokumente oben erhalten wird, sollte der Anwalt jedes Element auf die folgende Checkliste Adresse:

• Titelsuche: Eine Zertifizierung sollte von der entsprechenden Titel Standesamt über den Zustand der Immobilie erhalten, die besagt, wer der Eigentümer ist und ob Hypotheken, Pfandrechte oder Belastungen beeinflussen es. Der Käufer sollte darauf bestehen, dass sein oder ihr Anwalt die Ergebnisse der Suche s Registrar = bestätigen, indem sie die einschlägigen Dateien im Titel Standesamt zu untersuchen.

• Umfrage: Ein unabhängiger Vermesser sollten sicherstellen, dass die Immobilie verkauft mit dem man fällt auf der vom Verkäufer außer präsentierte Umfrage gezeigt werden, wenn die Eigenschaft in einer zuvor inspiziert Unterteilung befindet. Es sind Fälle, in denen ein Käufer aufgetreten Titel über eine Immobilie in einiger Entfernung von dem man glaubt, er oder sie erhält vom Verkäufer durch einen früheren Vermesser oder Betrug zu unvorsichtig Arbeit wegen zu kaufen. Die Erhebung sollte auch überprüft werden, wenn der Verkäufer eine staatlich anerkannte Plattform zur Verfügung stellt.

• Inspektion von Verbesserungen: Ein qualifizierter Bauherr oder Architekt sollten alle Verbesserungen untersuchen verkauft werden (Haus, Wohnung), um zu bestätigen, dass die vorgelegten Pläne korrekt sind und dass die Verbesserungen sind in gutem Zustand.

• Erlaubt: Der Anwalt sollte bestätigen, dass die Immobilie gekauft werden kann für die Zwecke des Käufers gesucht verwendet werden. Es gibt viele rechtliche Beschränkungen, die vor dem Kauf berücksichtigt werden sollten. Zum Beispiel stellt Gesetz 305 von 1968 eine 60 Meter Amaritime Zone @ entlang der gesamten Dominikanischen Küste, von der Hochwassermarke gemessen im Inland, die in der Tat alle Strände in öffentliches Eigentum umwandelt. Kein Gebäude ist in der Meereszone ohne eine spezielle Erlaubnis von der Exekutive erlaubt. Auch in den touristischen Gebieten gibt es Einschränkungen durch das Ministerium für Tourismus verwaltet Bau.

• Der Besitz: Der Anwalt sollte überprüfen, ob der Verkäufer im Besitz der Immobilie ist. Es sollte sichergestellt werden, dass keine Hausbesetzer = Rechte jeglicher Art existieren. Besondere Vorsichtsmaßnahmen sollten mit umzäunten Eigenschaften außerhalb bekannten Unterteilungen genommen werden. sie vor der Schließung Fechten ist ratsam. Wenn die Mieter auf dem Grundstück sind, sollte der Kunde darüber informiert, dass Dominikanische Gesetz Schutz eines Mieters = Rechte und dass ein widerspenstigen Mieter zur Räumung ist zeitaufwendig und teuer.

• Mitarbeiter: Der Verkäufer sollte alle Arbeitnehmer zahlen auf dem Grundstück ihrer gesetzlichen Abfindungs ​​arbeiten, da sonst der Käufer finden sich später für die Zahlung verantwortlich.

• Anschlüsse: Der Anwalt oder Käufer sollten prüfen, ob der Verkäufer keine Stromrechnungen hat an den entsprechenden Stromverteiler anhängig durch Anfrage, Wasser, Kabel und Telefongesellschaften.

Steuern und Kosten auf ein Transfer

Steuern müssen, bevor an der Titel Amt Einreichung der Kauf bezahlt werden. Steuern und Kosten auf den Transport von Immobilien sind ca. 3.5% der staatlich Schätzwert der Immobilie, wie folgt:

• 3% Grunderwerbssteuer (Gesetz # 288-04)

• Kleinere Ausgaben wie Kosten für die zertifizierten Scheck erforderlich Steuern zu Internal Revenue, diverse Stempel und Tipps bei der Kanzlei zu zahlen.

Die Steuern werden auf der Grundlage der Marktwert der Immobilie bezahlt wie von den Steuerbehörden bestimmt, nicht auf den Preis des Kaufs im Kaufvertrag angegeben.

Käufer, die die Auswirkungen der Übertragung Steuern zu verringern haben die Möglichkeit, eine Lücke im Gesetz verwendet, die den Beitrag in Art von Eigentum in Unternehmen ermöglicht, ohne Übertragung Steuern zu zahlen. Dazu Zusammenarbeit vom Verkäufer ist von wesentlicher Bedeutung.

Grundsteuern

Gehaltene Immobilien im Namen einer Person unterliegen einer jährlichen Grundsteuer ( "IPI") von 1% der Staats-Schätzwert von mehr als RD $ 5,000,000 Pesos außer für unbebaute Grundstücke oder Betriebe außerhalb der Stadtgrenzen und Immobilien, deren Eigentümer ist 65 Jahre alt oder älter, die es in seinem oder ihrem Namen mehr als 15 Jahren registriert hat und keine andere Eigenschaft hat.

Wenn die Eigenschaft von einem Unternehmen gehalten wird, ist keine Grundsteuer fällig. Stattdessen muss das Unternehmen eine 1% Steuer auf Unternehmensvermögen zu zahlen. Einkommensteuer von der Gesellschaft bezahlt wird jedoch weder ein Guthaben für die Steuer auf Vermögen, so dass, wenn Körperschaftssteuer gezahlten Steuern gleich oder höher als die Steuern auf Vermögen zu entrichten sind, wird das Unternehmen nicht verpflichtet, Steuern auf ihr Vermögen zahlen .

Titel Versicherung

In der Dominikanischen Republik, wie in vielen lateinamerikanischen und europäischen Ländern bietet die Regierung Titelversicherung. Die alte Grundbuchrecht etabliert eine Entschädigung Fonds, bei dem Antragsteller zu zahlen, die durch zum Beispiel auf einen Fehler des Kanzlers wurden ihr Eigentum entzogen. Leider wurden die gesammelten Mittel von der Regierung für andere Zwecke verwendet.

Das Grundbuch Gesetz in Kraft seit April 4, 2007, hat eine neue 2% Steuer auf alle Beförderungsmittel geschaffen, um eine Entschädigung Fonds zu schaffen. Es ist auch möglich, Titel Versicherung von privaten Versicherern zu erhalten.

Doch es dringend an alle Käufer wird empfohlen, sich nicht auf diese Mittel angewiesen zur Verfügung stehen und durch Titelversicherungen Stewert Titelversicherung. Für große Entwickler, ist Titelversicherung auch von First American Title Insurance verfügbar

Erwerb von Immobilien durch Ausländer

Es gibt keine Beschränkungen für Ausländer Immobilien in der Dominikanischen Republik zu erwerben. Früher erforderlich Dekret 2543 März 22, 1945 und deren Änderungen, dass Ausländer vor Präsidenten Genehmigung außer in bestimmten Fällen erhalten. Dekret 21-98 Januar 8 schaffte 1998 diese Regelung und etablierte als einzige Anforderung, dass die Titel Standesamt einen Rekord halten, für statistische Zwecke aller von Ausländern getätigten Käufe.

Vererbung von Immobilien durch Ausländer

Es gibt keine Beschränkungen für Ausländer das Eigentum an Immobilien in der Dominikanischen Republik zu erben. Die Erbschaftssteuer wurden kürzlich gesenkt% des Schätzwertes des Nachlasses 3. Wenn der Empfänger außerhalb der Dominikanischen Republik befindet, Erbschaftssteuer unterliegen einer 50% Aufschlag, Erhöhung des Steuersatzes% auf 4.5.

Vererbung von Immobilien wird von Dominikanische Gesetz, das für Aforced heirship @ bietet geregelt: Teil der Erbschaft muss, um bestimmte Erben durch das Gesetz zu gehen. Zum Beispiel muss ein Ausländer mit einem Kind 50% des Anwesens, um das Kind trotz der Existenz eines Testaments oder des Rechts des Wohnsitzstaat zu reservieren. Um die Anwendung der Dominikanischen Regeln der Vererbung auf das Anwesen zu vermeiden, ist es ratsam, für Ausländer Immobilien indirekt über eine Holding-Gesellschaft zu halten.

Für die aktuellsten Informationen besuchen Sie bitte Guzman Ariza & Asociados.

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